Emprunter à deux : que se passe-t-il en cas de séparation, décès ou chômage de l’un des conjoints ?

Acheter un bien immobilier à deux est souvent le projet d’une vie. On pense aux murs à abattre, à la couleur de la cuisine, à l’avenir radieux qui se dessine. On se concentre sur l’obtention du meilleur taux, sur la négociation du prix, en repoussant les questions qui fâchent. « On verra bien si ça arrive », se dit-on en paraphant l’offre de prêt, sans mesurer la portée de chaque clause, notamment celle, redoutable, de la solidarité.

En tant que notaire, mon rôle est de vous éclairer sur la face cachée de cet engagement. Car l’acte le plus important que vous signez n’est pas tant celui qui vous unit face à la banque, mais l’ensemble des dispositions qui anticipent votre désunion, qu’elle soit choisie ou subie. Un emprunt réussi n’est pas celui qui commence bien, c’est celui qui est préparé pour toutes les fins possibles. Il faut penser l’engagement non pas avec l’optimisme de l’amour, mais avec le pragmatisme d’un associé créant une entreprise : en prévoyant les statuts de sa dissolution.

Cet article n’est pas un catalogue de problèmes, mais un guide de solutions. Nous allons décortiquer, point par point, les mécanismes qui vous lient et les outils juridiques et financiers à votre disposition pour naviguer sereinement les tempêtes de la vie : séparation, décès, ou perte d’emploi. L’objectif est simple : vous donner les clés pour transformer une source potentielle de conflits et de ruine en un projet de vie sécurisé, quoi qu’il advienne.

Pour vous guider à travers ces enjeux complexes, nous aborderons les points cruciaux qui nécessitent toute votre attention, des implications de la clause de solidarité aux stratégies pour protéger le conjoint survivant.

Clause de solidarité : pourquoi la banque peut-elle vous réclamer 100% de la mensualité si votre ex ne paie plus ?

C’est la clause la plus importante et la plus méconnue de votre contrat de prêt. En signant en tant que co-emprunteurs, vous n’êtes pas seulement redevables de votre « moitié ». Vous êtes considérés par la banque comme un seul et même débiteur. La clause de solidarité stipule que si l’un des co-emprunteurs cesse de payer, la banque a le droit de se retourner contre l’autre pour la totalité de la mensualité, des pénalités de retard et du capital restant dû. Votre statut marital (mariés, pacsés, concubins) n’y change rien : la solidarité est la règle.

En cas de séparation, cette clause devient un véritable piège. Même si vous n’habitez plus le logement, même si un jugement de divorce attribue la jouissance du bien à votre ex-conjoint, tant que le prêt n’est pas soldé ou que la banque ne vous a pas officiellement désolidarisé, vous restez légalement tenu de payer. Un refus de la banque est d’ailleurs fréquent si le conjoint restant n’a pas les revenus suffisants pour assumer seul le crédit, en respectant le taux d’endettement maximal de 35%.

Pour sortir de cette solidarité, il n’existe que trois voies : le remboursement intégral du prêt (souvent par la vente du bien), le rachat de votre part par votre ex-conjoint (le rachat de soulte, qui implique un nouvel accord de la banque), ou obtenir une désolidarisation formelle de l’établissement prêteur, ce qui est rarement accordé sans une garantie solide.

50/50 ou 100/100 : quelle quotité choisir pour protéger le survivant sans se ruiner ?

La quotité d’assurance emprunteur est le pourcentage du capital que l’assurance s’engage à rembourser en cas de décès ou d’invalidité de l’un des emprunteurs. Le minimum légal est de 100% au total pour le prêt, mais sa répartition entre les co-emprunteurs est un choix stratégique majeur. Une mauvaise décision peut avoir des conséquences dramatiques pour le survivant. Le choix se résume souvent à un arbitrage entre le coût de l’assurance et le niveau de protection désiré.

Comme l’illustre cette balance, il s’agit de trouver le juste équilibre. L’erreur la plus courante est de choisir une quotité de 50/50 pour minimiser la prime d’assurance. En cas de décès, l’assurance ne rembourse que 50% du capital restant dû. Le conjoint survivant doit alors continuer à payer seul la moitié de la mensualité initiale, souvent au moment où ses revenus chutent. Une quotité de 100% sur chaque tête (soit 200% au total) offre une protection maximale : au premier décès, l’assurance solde intégralement le prêt. Le survivant devient pleinement propriétaire sans plus aucune mensualité à verser. C’est plus cher, mais c’est un véritable acte de prévoyance.

Pour illustrer l’impact financier, voici une comparaison des options les plus courantes, telle que présentée dans une analyse des différentes quotités d’assurance.

J’ai vu plusieurs cas où la quotité n’était pas adaptée à la réalité du couple. Au moment d’un décès, le survivant se retrouvait à devoir rembourser une part du prêt qu’il ne pouvait pas assumer.

– Hubert Couture-Fourcade, Ancien notaire et agent immobilier

Le choix doit donc se faire en fonction des revenus de chacun et de la capacité du survivant à assumer une partie du prêt. La tranquillité d’esprit a un prix, mais le risque d’un mauvais calcul est bien plus coûteux.

Séparation : comment sortir du crédit commun et racheter la part de l’autre (soulte) ?

Lors d’une séparation, deux options principales se présentent pour le bien immobilier commun : le vendre et se partager le fruit de la vente (après remboursement du prêt), ou que l’un des deux rachète la part de l’autre. Cette deuxième option, qui permet de conserver le bien, implique le calcul et le versement d’une « soulte ». La séparation est souvent synonyme de difficultés financières ; on observe une chute de 13% du niveau de vie médian post-séparation, il est donc crucial d’anticiper ces coûts.

La soulte est la compensation financière versée à celui qui cède ses droits de propriété. Son calcul est simple en apparence : Soulte = (Valeur du bien – Capital restant dû du crédit) / 2. Cependant, celui qui rachète la part doit non seulement payer cette soulte, mais aussi assumer seul la totalité du crédit restant. Il s’agit en réalité d’un nouvel engagement financier majeur, souvent sous la forme d’un nouveau prêt pour financer à la fois la soulte et la reprise du crédit initial.

Ce mécanisme est soumis à l’accord de la banque, qui vérifiera, une fois de plus, la capacité de l’emprunteur unique à respecter le taux d’endettement. Le rachat de soulte est donc un véritable parcours financier, et non une simple formalité administrative.

Concubins : pourquoi acheter en indivision 50/50 est risqué si l’un apporte plus que l’autre ?

Pour les couples non mariés (concubins), le régime par défaut lors d’un achat est l’indivision. Sans précision dans l’acte notarié, le bien est réputé appartenir à 50/50 à chaque concubin. C’est une situation simple, mais extrêmement dangereuse si la réalité financière est différente. Si l’un des deux apporte 80% des fonds (via un apport personnel) et l’autre 20%, mais que l’acte mentionne une acquisition à 50/50, en cas de séparation, le bien sera partagé en deux parts égales. Celui qui a le plus contribué perdra une part importante de son investissement.

C’est ce que j’appelle « l’indivision subie », une situation par défaut qui ne reflète pas la volonté ni la contribution réelle des parties. Pour éviter ce piège, il est impératif de passer à une « indivision choisie » et organisée. Il existe plusieurs solutions pour sécuriser un achat avec des apports inégaux et s’assurer que les droits de propriété correspondent à la contribution financière de chacun.

Voici les trois principales solutions à discuter avec votre notaire avant la signature de l’acte d’achat :

• La déclaration d’origine des fonds : Le notaire inscrit dans l’acte d’achat les apports respectifs de chacun. La répartition de la propriété (les quotités d’acquisition) est alors calculée au prorata de ces apports. Par exemple, pour un bien de 300 000€ avec un apport de 40 000€ de l’un et 20 000€ de l’autre, les parts ne seront pas de 50/50 mais reflèteront cet écart.
• La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) : C’est une solution plus structurée. Le couple crée une société qui achète le bien. Chaque concubin reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. La gestion est plus formelle (assemblées générales), mais elle offre une grande souplesse et protège parfaitement les intérêts de chacun en cas de séparation.
• La convention d’indivision : C’est un contrat rédigé par le notaire qui vient organiser la vie de l’indivision. Il peut préciser non seulement les parts de chacun, mais aussi les règles de gestion, la répartition des charges, et les modalités de sortie en cas de désaccord.

Ignorer cette étape de formalisation, c’est prendre le risque de transformer un projet de vie en une source de conflit et de perte financière en cas de séparation.

Achat entre amis : comment rédiger une convention d’indivision pour éviter les blocages ?

Acheter une résidence secondaire ou un investissement locatif entre amis est une idée séduisante. Cependant, c’est une situation encore plus risquée qu’en couple, car il n’existe aucun cadre légal par défaut (comme le mariage ou le PACS) pour régir la relation. En cas de désaccord, de changement de vie de l’un des amis (mariage, mutation, difficultés financières), la situation peut rapidement devenir inextricable. L’unique filet de sécurité est un document : la convention d’indivision.

Comme le souligne un avocat spécialisé, une telle convention doit être encore plus rigoureuse que pour un couple. C’est elle qui servira de loi entre les parties. Elle doit anticiper tous les scénarios possibles pour éviter que le rêve ne tourne au cauchemar juridique.

Une convention entre amis doit être plus stricte qu’entre conjoints car l’absence de cadre légal, contrairement au mariage ou PACS, rend cette convention le seul filet de sécurité.

– Maître Darmon, Cabinet d’avocats spécialisé en divorce

Rédiger cette convention avec un notaire n’est pas une option, c’est une obligation morale et financière pour préserver à la fois votre investissement et votre amitié. Ce document doit être un véritable mode d’emploi de votre « propriété commune », détaillant les droits et devoirs de chacun.

Cette convention est le « contrat de sortie » par excellence. Elle permet de s’assurer que, même si l’amitié évolue, les règles du jeu financier restent claires et équitables pour tous.

Assurance groupe ou déléguée : comment gagner 15 000 € de capacité d’emprunt grâce à la délégation ?

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la banque vous propose systématiquement son contrat d’assurance « groupe ». C’est une offre standardisée, mutualisée, mais souvent peu compétitive, surtout si vous êtes jeune et en bonne santé. La loi vous autorise à choisir une autre assurance, dite « déléguée », auprès d’un assureur externe. Ce choix n’est pas anodin : il peut générer des économies substantielles et, par conséquent, augmenter votre capacité d’emprunt.

Le mécanisme est simple : le coût de l’assurance emprunteur est inclus dans le calcul de votre taux d’endettement. Plus l’assurance est chère, moins il vous reste de « place » pour le remboursement du capital du prêt, tout en restant sous la barre fatidique des 35% d’endettement. En choisissant une assurance déléguée moins onéreuse, vous baissez votre mensualité globale à montant emprunté égal, ou vous pouvez emprunter davantage pour la même mensualité.

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais. Il est donc primordial de comparer les offres. Voir l’assurance non comme un coût subi mais comme un levier financier est une approche stratégique pour optimiser votre projet immobilier.

L’erreur de rester en indivision avec ses frères et sœurs sans convention (la bombe à retardement)

L’indivision n’est pas toujours choisie. Au décès des parents, les enfants héritent et se retrouvent souvent co-propriétaires indivis de la maison familiale. C’est une « indivision subie » par excellence, et une situation particulièrement explosive. Les intérêts divergent : l’un veut vendre pour récupérer des liquidités, l’autre veut conserver la maison pour des raisons affectives, un troisième veut y faire des travaux… Sans règles claires, les conflits sont quasiment inévitables et peuvent déchirer des familles.

Le droit français est très clair sur ce point. Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, comme le stipule l’article 815 du Code civil. Cela signifie que n’importe quel indivisaire (un seul frère ou une seule sœur) peut, à tout moment, demander le partage. Si les autres ne peuvent ou ne veulent pas racheter sa part, la seule issue est la vente du bien, parfois dans de mauvaises conditions via une vente aux enchères judiciaires. C’est la « bombe à retardement » du patrimoine familial.

Pour désamorcer cette bombe, la seule solution est, encore une fois, la convention d’indivision. Ce contrat, signé par tous les héritiers chez un notaire, permet d’organiser la gestion du bien et de fixer des règles pour une durée déterminée (généralement 5 ans, renouvelable). C’est un acte de paix familiale qui transforme une situation subie en un projet géré.

Une convention familiale bien rédigée doit prévoir :

• Un calendrier d’occupation pour la maison de vacances, avec une répartition équitable.
• Le versement d’un loyer (indemnité d’occupation) si un membre occupe le bien de manière permanente.
• Des règles de majorité claires pour les décisions importantes (gros travaux, vente…).
• Une procédure de rachat prioritaire des parts entre frères et sœurs, avec une méthode de valorisation objective.
• Un mécanisme de résolution des conflits, comme le recours obligatoire à une médiation familiale avant toute action en justice.

Sans ce cadre, le patrimoine commun dormant devient une source de ressentiment qui attend son heure pour exploser.

Droits de succession : comment payer les frais de notaire quand les comptes du défunt sont bloqués ?

Au moment d’un décès, une situation paradoxale et angoissante se présente souvent aux héritiers. Pour régler la succession, il faut payer des frais (frais de notaire, droits de succession). Or, dès que la banque est informée du décès, elle bloque immédiatement tous les comptes du défunt. Comment payer ces frais si l’argent nécessaire se trouve précisément sur ces comptes inaccessibles ? C’est une question très concrète qui peut mettre les familles en difficulté.

Heureusement, la loi a prévu des mécanismes pour débloquer la situation. Il n’est pas nécessaire pour les héritiers d’avancer des sommes importantes de leur propre poche en attendant le règlement complet de la succession, qui peut prendre des mois. La première solution est un déblocage partiel et rapide directement auprès de la banque du défunt.

Pour des sommes plus importantes, notamment pour payer les droits de succession qui peuvent être élevés, c’est le notaire qui prend le relais. Une fois l’actif de la succession clairement établi, il peut demander à la banque un déblocage des fonds nécessaires, qui seront directement versés à l’administration fiscale. Les héritiers n’ont donc, en principe, pas à avancer ces sommes. Comprendre ces mécanismes permet de gérer plus sereinement une période déjà difficile.

Pour sécuriser pleinement votre projet immobilier et votre avenir personnel, l’étape suivante consiste à consulter un notaire. Seul un expert pourra analyser votre situation spécifique (statut marital, revenus, patrimoine) et vous aider à rédiger les actes sur mesure (convention d’indivision, testament, choix de SCI) qui constitueront votre meilleur filet de sécurité.